何謂房貸?二胎

客戶以房屋為抵押品，向銀行申請貸款融資，稱之為房貸。在貸款市場中，房屋貸款金額最大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍。一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。

近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。

房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月省下1碼或2碼的利息，在20年後可能省下40~50萬 以上！在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多。

 

<房貸有哪幾種？>

十種市面上最常見之房貸類型。

一、指數型房貸
所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。

二、固定型房貸
從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。

三、理財型房貸
所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。

四、理債型房貸
理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。

五、壽險型房貸
壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。

六、保證保險型房貸
至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。

七、抵利型房貸
抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。

八、回復型房貸
所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。

九、遞減型房貸
遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。

十、自辦政府優惠房貸
除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之Ｏ‧八七五，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之Ｏ‧七七五至Ｏ‧九七五之間。

<辦理房貸的手續費用？>

一般來說，與金融機構辦理房貸，其所需之費用大約如下：

一、抵押權設定費：依照實際放款金額乘1.2倍後再乘千分之ㄧ之金額繳給地政機關。

二、代書費：代書幫你辦理抵押權設定等之手續費，一般約為5000元左右。

三、帳務管理費：以前銀行與保險公司不會收取這個名目之費用，但是自從{指數型房貸}出籠後，很多銀行都以此名目向借款人收取3000~5000不等之帳務管理費。

四、估價費：銀行與保險公司委託自己的估價部門，或是估價公司到您府上估價，推算出目前合理市價的手續費。一般約為5000元以內。

五、火災險/地震險：這是辦房貸一定保的，一般來說約3000元以內。

其實房貸的手續費用都還好，重要的是申辦到固定利率的房貸，目前存款利率與房貸利率每季都在調漲，申辦２０年都固定的房貸利率，會省下幾十倍的房貸手續費呢。

<辦理房貸應備文件>

1.土地及建物所有權狀影本一份
2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份
3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份
4.借款申請書
5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免)
6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；
   房屋出租者請付租賃合約影本一份
7.借款人及保證人收入證明，例如：扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等

<辦理房貸轉貸的流程>

一、對保
請準備以下資料
　　　1.土地及建物所有權狀影本一份
　　　2.借款人及保證人(或所有權人) 身分証影本一份
　　　3.借款人及保證人(或所有權人)戶口名簿影本一份
　　　4.借款申請書
　　　5.最近十二個月繳息明細(無前貸銀行者免)
　　
　　　6.一年內購屋者，請附買賣契約書影本一份；
　　　7.房屋出租者請付租賃合約影本一份
　　　8.借款人及保證人收入證明
　　　（扣繳憑單、薪資證明、其他不動產所有權狀影本、
　　　　定存單、股票或公司執照、營利事業登記證、
　　　　營業稅單及個人銀行存摺影本、租金收入證明等）

二、鑑價
　　提出房貸的申請之後，會根據房屋的坪數、座落區域、內部裝潢、周邊生活機能、　
　　土地增值稅…等因素進行不動產估價。
 
三、審核及確認額度及利率
　　當取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，會根
　　據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素，決定貸款案件的准駁以及核
　　給額度與利率。

四、本公司內部審核流程及補資料
　　視申請人及保證人條件，補充資料。

五、地政機關抵押權設定
　　對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
　　請準備土地及建物所有權狀正本及借款人保證人(或所有權人)印章，
　　將會為您投保房屋火災險與地震險
六、撥首款
　　1.代償前欠銀行或保險公司的房貸
　　2.領取前欠清償證明
　　　1)他項權利書
　　　2)清償証明或塗銷同意書
　　　3)火險地震險保單正本
七、清償、撥尾款
　　清償証明領回後
　　　1)他項權利書及清償証明影印 ─ 送交地政機關塗銷。
　　　2)尾款金額撥入客戶帳戶。
  　　  核貸金額 － 代償金額 ＝ 尾款

撥款後借款人房貸的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

 

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